Hauskauf ohne Eigenkapital

[Skawoogie]

Ein Gedankenspiel meinerseits: nettes Objekt, überschaubarer Preis, aber ich habe keinen Pfennig auf der hohen Kante. Rechnet sich das? Gibt es da Möglichkeiten?

[hanna2211]

WfA klick mich....

[freshfrank]

Schau doch mal bei der KFW.

[rennigel]

Rechnet sich das?

Das musst Du ganz konkret ausrechnen.

1. Denk an die Nebenkosten:

- Notar ~1,7%

- Grunderwerbsteuer ~3,5%

- ggf. Maklercoutage (regional verschieden, bis zu 6,5%)

2. Sind Renovierungen durchzuführen? Auch nur evt. kleine, die aber auch bezahlt werden wollen? Höhe abschätzen!

3. Kaufpreis + Renovierung + Nebenkosten ist die zu finanzierende Summe, ich würde sogar noch ein wenig on top geben, denn irgendeine blöde Rechnung trudelt später garantiert noch ins Haus (bei waren es Gerichtskosten für Grundbucheintrag - hatte ich total vergessen).

4. Geh zur KfW und evt. Deiner landesspezifischen Förderanstalt auf die Homepage und erkundige Dich über Fördermassnahmen, idR in Form verbilligter Kredite. Aber auch Renovierungsmassnahmen werden teils mit sehr günstigen Konditionen gefördert.

5. Jetzt geh mal bei den ganzen Finanzdienstleitern oder (online-)Banken auf die Homepages und lasse Dir Angebote erstellen. Das ist kostenlos und unverbindlich. Wunder Dich nicht, es gibt Banken, die die 100% Finanzierung durchführen, andere lehnen es prinzipiell ab. Aber wenn sie es machen, lassen sie sich höhere Risiko verständlicherweise in Form höherer Zinsen bezahlen. Die sind aber aus den oft super-günstigen Lockangeboten nicht zuerkenne, also nicht resignieren. Obwohl ich Finanzdienstleister hasse wie die Pest, habe ich in diesem Zusammenhang (also Baufinanzierung) gute Erfahrungen gemacht. Die kennen die verschiedenen Banken, welche Aufschläge die für solche Finanzierungen haben und suchen den für Dich besten Kredit raus. Und damit es wirklich der für Dich und nicht für den Dienstleister beste Kredit ist, frage bei 3 oder 4 Dienstleistern gleichzeitig an. Die können Dich auch hinsichtlich einer möglichst günstigen Aufteilung von KfW- zu Bankenkredit beraten.

6. Wenn Du Deine ungefähre monatl. Kreditbelastung hast, schlage die Nebenkosten (Wasser, Heizung, Strom etc.) drauf, vergiss die Grundsteuer nicht und evt. noch eine kleine Summe, die Du monatl. für Reparaturen zurücklegst. Dann hast Deine monatl. Gesamtbelastung.

7. Ermittel die ortsübliche Miete (die zwar idR kalt zu finden ist, Du solltest aber warm rechnen). Versuche so die mit dem Objekt zu erzielende Miete zu ermitteln und vergleiche sie mit dem Ergebnis aus 5.)

Du kannst 6.) und 7.) natürlich auch "kalt" durchführen, dann muss man aber trotzdem noch in Betracht ziehen, welche "Eichentümernebenkosten" hinzukommen (... und welches Mietnebenkosten sind. Der Vergleichbarkeit wegen.)

Viel Erfolg!

PS: Ich habe meine Freundin mit dieser Rechnerei in den Wahnsinn getrieben. Frauen muss das Objekt nur gefallen, das reicht für die Kaufentscheidung ...

Edith hat so ein paar Kleinigkeiten ergänzt, der besseren Verständlichkeit wegen.

Bearbeitet 18. Februar 2008 von rennigel

[Wavler]

Bei der Kreditanfrage darauf achten, dass die Bankangestellten diese bei der Schufa richtig stellen. Es gibt irgendwie die Option Kreditanfrage und Kreditauskunft (oder so ähnlich). Bei der einen wird deine Anfrage eingetragen und du bekommst ein negatives Ranking.

In Badisch-Wüttemberg ist momentan das günstigste die Landesbank (Lakra Förderung). Aber dazu gibt es bestimmte Bedingungen. Bei uns erledigt den Antrag der Finanzierungsexperte, dessen Beratung sollte allerdings kostenlos sein, seine Kohle bekommt er erst bei Zuteilung des Kredites.

[rennigel]

... der Finanzierungsexperte, dessen Beratung sollte allerdings kostenlos sein, seine Kohle bekommt er erst bei Zuteilung des Kredites.

Jo, ganz wichtig!

Interessanterweise ist es sogar so, dass der Kredit für Dich gleich teuer ist, ob Du zur (Online-)Bank direkt gehst oder Dir denselben Kredit über einen Dienstleiter holst. Einmal streicht die Bank die komplette Marge ein, einmal teilt sie sich diese mit dem Dienstleister. Für Dich also (monetär) egal.

Bearbeitet 18. Februar 2008 von rennigel

[Herr Gawasi]

Mir wurde ganz klar zu Eigenkapital von mindestens 10% der Kaufsumme geraten. Die Zinsen und die Laufzeit werden sonst schon ziemlich hoch.

Bin mittlerweile dem Thema Eigentumswohnung mit Gärtle mehr zugetan als früher. Standortvorteil München verkehrt sich leider ins negative

bei den Immobilienpreisen. Nach meinen Berechnungen kostet mich die Hütte ca. 300-350000€. Das erstmal zurückzahlen, da wird mir schlecht.

Edit sagt: So ein Hauskauf will gut überlegt sein. Die Hütte kostet auch gut Kohle zum Instandhalten, Renovierung, Erneuerung etc. Nichts hätte ich lieber,

als nen großen Garten, ne Garage mit Werkstatt etc. Aber die Olle will nicht aufs Land und in der Stadt unbezahlbar.

Bearbeitet 18. Februar 2008 von Herr Gawasi

[norwegenvespa]

Bei mir wars auch so, eigentlich nicht gesucht, zufällig nen nettes Haus gesehen (mit 120m² Halle ) und dann zur Bank: Guten Tag, will nen Haus kaufen, hab nix, brauch alles und dazu n och Makler, Notar und Renovierung etc. War nicht das Problem, Preis überschaubar und Einkommen past dazu. Klassicher Weg zur Bank, da nen Bekannten als Berater, der hat nen guten Kurs gemacht.

Generell machen die das, wenn dein Einkommen zum Haus passt, will meinen nen Haus für 100k? zu finanzieren wenn man 10k? netto im Monat hat kein Thema, 500k? bei 1k? netto eher schwer....

Frag doch einfach, Laufzeit...ja mir egal ob nu 20 oder 22 Jahre, ist eh ewig.

[Motorhuhn]

Ich war letztens wegen einer ähnlichen Sache bei der Bank. Die gute Dame hat mir dann meine monatliche Belastung ausgerechnet. Auf meine Frage hin bei welcher Laufzeit diese monatliche Zahlung auf mich zu käme, meinte Sie entweder bei 20 oder 30 Jahren. Ich fühlte mich nicht so wirklich kompetent beraten und bin gegangen

MH

PS: Eigenkapital? Wie zum Teufel soll das bei dem Hobby machbar sein?

[Herr Gawasi]

PS: Eigenkapital? Wie zum Teufel soll das bei dem Hobby machbar sein?

So siehts leider aus.

[Scharni]

Ein Gedankenspiel meinerseits: nettes Objekt, überschaubarer Preis, aber ich habe keinen Pfennig auf der hohen Kante. Rechnet sich das? Gibt es da Möglichkeiten?

Als erste Hilfe/Orientierung kann ich dir folgende Seite empfehlen.

www.interhyp.de

[Martin19]

Dazu würde ich als Anleitung den Film

HINTERHOLZ 8

empfehlen.

Da wird einem auf ganz einfache Weise die Problematik klar gemacht.

Bearbeitet 18. Februar 2008 von Martin19

[floryam]

Buchtip: Immobilienfinanzierung

Grob kann man sagen:

Je mehr Eigenkapital desto besser die Kreditbedingungen

Die Beleihungsgrenzen der verschiedenen Banken sind oft unterschiedlich,

was mit dem spezifischen Objekt als auch mit der Region zu tun hat.

edit: Das Buch empfehle ich deswegen, da es in einfacher Sprache relativ komplexe Themen abhandelt.

edit2: Scharni's Tip ist gut. Des Weiteren Dr. Klein etc.

Bearbeitet 18. Februar 2008 von floryam

[floryam]

...

3. Kaufpreis + Renovierung + Nebenkosten ist die zu finanzierende Summe, ich würde sogar noch ein wenig on top geben, denn irgendeine blöde Rechnung trudelt später garantiert noch ins ...

Kann ich aus zweierlei Sicht bestätigen. Zum einen als Architekt, der seit ca. 9 Jahren im Wohnungsbau tätig ist, zum Anderen als Mensch, der gerade ins Eigenheim gezogen ist...

[Champ]

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital würde ich nur in Betracht ziehen, wenn man entweder Beamter ist oder die Immobilie so günstig ist, daß die Finanzierung auch dann noch gesichert ist, wenn es im Job mal nicht ganz so gut läuft.

Wer sich dertig hoch verschuldet, daß das Bedienen der Kredite am absoluten Limit erfolgt, so daß bei den kleinsten Problemen (unerwartete Rechnung, Autounfall, Weihnachtsgeld wird auf einmal doch nicht gezahlt, Jobwechsel, u.s.w.) die Zwangsversteigerung droht, handelt doch schon grob fahrlässig.

[sukram]

oder ist Amerikaner.......

[PXfahrer]

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital würde ich nur in Betracht ziehen, wenn man entweder Beamter ist oder die Immobilie so günstig ist, daß die Finanzierung auch dann noch gesichert ist, wenn es im Job mal nicht ganz so gut läuft.

Wer sich dertig hoch verschuldet, daß das Bedienen der Kredite am absoluten Limit erfolgt, so daß bei den kleinsten Problemen (unerwartete Rechnung, Autounfall, Weihnachtsgeld wird auf einmal doch nicht gezahlt, Jobwechsel, u.s.w.) die Zwangsversteigerung droht, handelt doch schon grob fahrlässig.

sehe ich auch so. bei der beleihungsgrenze werden wohl bei gebrauchtkauf max. 60% des kaufpreises machbar sein.

[PXfahrer]

sehe ich auch so. bei der beleihungsgrenze werden wohl bei gebrauchtkauf max. 60% des kaufpreises machbar sein.

edit merkt noch an das die banken eh nicht mehr so leicht einen kredit rausgeben,weil sie schon leicht in den miesen sind durch kredite.

doppeltgemoppelt

Bearbeitet 18. Februar 2008 von PXfahrer

[norwegenvespa]

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital würde ich nur in Betracht ziehen, wenn man entweder Beamter ist oder die Immobilie so günstig ist, daß die Finanzierung auch dann noch gesichert ist, wenn es im Job mal nicht ganz so gut läuft.

Wer sich dertig hoch verschuldet, daß das Bedienen der Kredite am absoluten Limit erfolgt, so daß bei den kleinsten Problemen (unerwartete Rechnung, Autounfall, Weihnachtsgeld wird auf einmal doch nicht gezahlt, Jobwechsel, u.s.w.) die Zwangsversteigerung droht, handelt doch schon grob fahrlässig.

Ja aber das eine muss das andere nicht unbedingt einschliessen.

Hab z.B. gar nicht gesucht, war grad 2 Jahre im Job, also nicht so viel gespart, eher gar nix. Hatte also nix.

Immobilie war günstig, nen unbefristeter Arbeitsvertrag auch da, also warum nicht?

Denke es ist relativ egal ob ich nun 10k? mehr oder weniger aufnehme und dadurch 2 Jahre mehr zahle, sollte der Job verloren gehen und ich auf Hartz4 abrutschen sollte bin ich eh im Arsch, normale Arbeitslosigkeit sollte aber trotzdem drin sein, da gebe ich dir absolut recht das man solche unwägbarkeiten einrechnen sollte, also die Hütte auch zur Not ne Zeitlang mit z.B 2/3 des Einkommens zahlen kann ohne direkt ausziehen zu müssen. Das hat aber meiner Meinung nach nur bedingt was mit Eigenkapital zu tun.

[Champ]

Im Prinzip habe ich das ja so ähnlich geschrieben, klar entscheidend ist im Endeffekt die monatliche Belastung, die letztendlich unterm Strich jeden Monat anfällt.

Man kann aber schon sagen, daß die Finanzierung in der Regel unverhältnismässig teurer wird, um so geringer das Eigenkapital ist. Bei den meisten Banken sind die Zinsen um so höher, desto weniger Eigenkapital vorhanden ist. Dazu kommen unter Umständen noch Extrakosten durch weitere Auflagen der Banken, wie z.B. Risiko Lebensversicherung und / oder Versicherung gegen Arbeitslosigkeit. Bei jeder Baufinanzierung wird eine Grenze festgelegt, das ist die Summe, von der die Bank meint, daß sie relativ kurzfristig / sicher durch den Verkauf der Immobilie zu erzielen ist. Die liegt natürlich immer deutlich unter dem regulären Kaufpreis. Kaufnebenkosten wie Notor und Grunderwerbsteuer sowieso außen vor. Liegt die Hypothekensumme unter dieser Grenze kommt man um viele diese Auflagen drum rum und kann viel Geld sparen. Liegt man über dieser Grenze ist es für die Banken eine Risikofinanzierung, bei der sie versuchen, sich bestmöglich abzusichern und das Risiko natürlich auch extra zahlen lassen, das ist dann halt teurer.

[Skawoogie]

Danke für die vielen Tipps. Keep them rolling in ...

Ich spiele gerade verschiedene Varianten durch, unter anderem auch ein Aufschub ducrh einen Mietvertrag mit Kaufoption in 10 Jahren. Bis dahin kann ich dann via Bausparvertrag (oder so) Eigenkapital ansammeln. In die Bude muss viel Arbeit investiert werden, momentan ist da eine Firma mit Büro und Fertigung drinne. Kommt zusammen mit fast 4 Hektar Land, und liegt sehr ruhig.

Schaun wa mal

[Herr Gawasi]

Vorsicht bei Mietkauf. Ist in den meisten Fällen nicht seriös.

[Ölsau]

Dazu würde ich als Anleitung den Film

HINTERHOLZ 8

empfehlen.

Da wird einem auf ganz einfache Weise die Problematik klar gemacht.

Muhahaaa, der Film ist echt der Hammer. Ich sag nur: Feinspitz macht das Leben lebenswert.

Also zum Thema:

Ich hab recht gute Erfahrungen mit der BBBank gemacht.

Ist zwar schon zehn Jahre her, ich denke aber daß die Bedingungen auch heute noch einen genauen Blick wert sind.

Hatte mir damals ne Garage in meiner Nachbarschaft ohne Eigenkapital gekauft. Kreditzinsen waren sehr niedrig

weil Daddy ne Teil-Bürgschaft übernommen hat. Hatte quasi den gleichen Effekt wie Eigenkapital. Ich wurde auch gut

beraten und die Kohle war innerhalb zwei Wochen verfügbar. Musste auch keine Grundschuld eintragen lassen was

alle anderen Banken verlangt hatten. Allerdings war die Kreditsumme jetzt auch nicht so arg hoch, es handelte sich

schließlich nur um ne Garage. Aber jedenfalls ist die Bank für ihre gute Beratung und niedrigen Zinsen bekannt.

LG

Ölsau

[Skawoogie]

Bürgschaften könnte auch bekommen, Schwiedereltern haben 2 Häuser. Hilft sowas?

[Herr Gawasi]

Logisch hilft sowas. Ist dann ja auch mehr Sicherheit da, ergo bessere Konditionen beim Kredit. Machen die das einfach so? Wenns richtig scheiße läuft ziehen die dann nämlich unter Umständen aus.

[dirchsen]

Bürgschaften könnte auch bekommen, Schwiedereltern haben 2 Häuser. Hilft sowas?

Natürlich. Aber lass´ es wie einen Unfall aussehen.

´tschuldigung. Die Vorlage war zuuuu steil. Na klar, das kann dir helfen. Musst halt sehen, wieviel Belastung die selbst auf den Häusern haben bzw. was sie von den Wert zur Verfügung stellen können/wollen. Sprich mit Ihnen und füge dann auch diese Option zu deinen Plänen hinzu. So hast du doch eine gute Auswahl von "sofort alles vonne Bank" über Mietkauf bis "sofort net so viel vonne Bank". Da sollte doch was dabei sein. Nun musst du selbst bei Banken bzw. anderen artverwandten Abzockern vorstellig werden und deine verschiedenen Möglichkeiten durchrechnen lassen. Hier artet das jetzt in faktenfreies Meinungsgehubere aus (natürlich mit wirklich bester Absicht der Beteiligten, aber: Nix genaues weiß mer net!)

d.

[Herr Gawasi]

Vorsicht bei Mietkauf!

[rennigel]

sehe ich auch so. bei der beleihungsgrenze werden wohl bei gebrauchtkauf max. 60% des kaufpreises machbar sein.

60% ist ein Grenze, unter der der Kredit nochmal günstiger wird, zwischen 60 und 80% ist er ein bisschen teurer, über 80% (und dann eben bis zu 100%) nochmal teurer.

Aber wie ich oben schon schrieb, manche Banken finanzieren mit weniger als 20% Eigenkapital, andere nicht ...

Wir haben da auch unsere Erfahrung gemacht. Wir haben aus dem Kaufpreis die neuwertige in der Wohnung vorhandene Einbauküche rausgerechnet, damit so der Kaufpreis niedriger und auch die Kaufnebenkosten niedriger werden. Bezahlt haben wir die Küche separat aus unserem Eigenkapital. In der Gesamtrechnung macht es keinen Unterschied und ist nur "linke Tasche, rechte Tasche", aber für die Bank ist der Objekt-Kaufpreis um den Betrag des Küchenpreises niediger und um den gleichen Betrag sinkt auch das Eigenkapital, prozentual verschiebt sich damit aber der Eigenkapitalanteil. Nur um ein Haar haben wir die 60% Marke so nicht überschritten, sonst hätten wir das bei den Nebenkosten Eingesparte auf der anderen Seite mit einem teureren Kredit bezahlt, was unterm Strich erheblich teurer gewesen wäre.

Bezüglich der eigenen Sicherheiten:

Ich habe bewusst in meinem ertsen post den Bezug der monatlichen Belastungen zu den ortsüblichen Mieten gemacht. Natürlich will man auch als Arbeitsloser oder Hartz IV Empfänger noch in seinem Eigenheim wohnen bleiben, aber wenns nicht geht? Auchg als Mieter müsste man sich wahrscheinlich eine kleinere Wohnung suchen.

Deswegen hilft es, die Kosten so zu kalkulieren, dass sie durch eine hypothetische Mieteinnahme in realistischer Höhe gedeckt werden können. Dann kannst Du Dein Eigenheim behalten und vermieten, die Mieteinnahmen decken die Kosten fürs Objekt und Du selbst kannst weniger kostenintensiv in eine kleinere Wohnung ziehen. Sicher keine schöne Lösung, aber immernoch besser als "Wenn ich arbeitslos /Hartz IV Empfänger bin, ist es auch egal, wie hoch meine Schulden sind, ist ja eh alles vorbei" und bewhart Dich evt. vorm Verkauf (bzw. Zwangsversteigerung).

Deswegen die Kosten nicht nur am augenblicklich finanziell möglichen (ob nun mit oder ohne eingerechnete Sicherheiten) orientieren, sondern auch am regionalen Immobilienmarkt.

[issi]

tach auch

wir sind gerade in einer ähnlichen situation. hauskauf aber mit eigenkapital (20%).

haben über die sparkasse nen genial deal gemacht. ein teil läuft über die kfw, der rest

über die sparkasse. die haben hier in bochum zur zeit ein angebot welches sehr gut ist.

zinssatz 4,7% eff. die tilgung geht in einen bausparvertrag welcher nach 10 jahren die

sparkasse ablöst. der zinssatz liegt dann bei 3,9% eff. + 1,6% tilgung.

läuft dann 12 jahre und schwupps ist alles bis auf kfw abgezahlt. leider kann man bei

der kfw keine sondertilgungen vornehmen.

aber der weg des kombinierens ist oft der beste, da es dann sehr gute konditionen gibt.

hast du denn noch irgendwelche sicherheiten?

viele banken verlangen eine risikolebensversicherung. frag da auch bei der sparkasse.

wir haben da ein angebot bekommen, welches auch die direktversicherer nicht halten konnten.

und um noch mehr werbung für den verein zu machen, damit unterstützt du deine stadt.

sparkassen sponsorn mit ihren gewinnen die städte.

hab noch was vergessen.

es gibt auch noch ne menge förderprogramme, welche sehr ansprechend sind.

zb. keine fünf jahre verheiratet + kind gibt in bochum 48.000 euro für neubauten,

aber du darfst nicht zu viel und nicht zu wenig verdienen.

bei gebrauchten immobilien ist der wert wesentlich geringer

Bearbeitet 19. Februar 2008 von issi

[norwegenvespa]

Ja bei mir wars auch die Sparkasse...war auch unschlagbar (was ich vorher nie gedacht hätte)

Habe meine Eltern als Bürgen, die haben nen abbezahltes Haus was teurer ist als meines und sind Lebenszeitbeamte und fast die gesamte Finanzierungsdauer noch am "arbeiten". Das hat den Zinssatz auch gut gedrückt, wenn deine das also auch machen (wollen) dann ist es bestimmt Wert das mal durchrechnen zu lassen. Ein Risiko bleibt halt für sie, jedoch im schlimmsten Falle verliere ich heute meinen Job und bekomme 1 Jahr (`?) Arbeitslosengeld, finde nix und muss in ca 2 Jahren ausziehen, dann wirds verkauft, und das schlecht also für den Rest müssen dann meine Eltern aufkommen. Im normalfall können die sich das Geld aber leihen (oder haben es) und abzahlen, ist scheisse aber das auch die ausziehen müssen, dafür muss schon was passieren, vielleicht bei dir ähnlich?