Hauskauf ohne Eigenkapital

[Mr. Mainjet]

  Am 2.8.2010 um 20:16 schrieb scooteria frankonia:

was für Konditionen bekommt man den bei 25 Jahren noch geboten, lohnt das wirklich noch?

Also ist natürlich abhängig von dem jeweiligen Finanzierungswunsch/ -volumen, aber unser Angebot liegt da bei 4,37% eff. für 25 Jahre. Ist schon n amtlicher Kurs, finde ich. Wenn man sich überlegt, dass man damit 25 Jahre lang keine Überraschungen erlebt, egal was am Zinsmarkt passiert...

[Champ]

  Am 2.8.2010 um 21:27 schrieb Halbertrabi:

... Meins ist unter 130qm, das ist Hartz-IV-sicher, falls es mal ganz arg kommt.

Wenn man sich mit so einer "Notlösung" zufrieden gibt, weil man Hartz4 direkt einplant, dann sollte man das mit dem Hauskauf lieber gleich sein lassen (ist meine persönliche Meinung!)

[Champ]

  Am 3.8.2010 um 06:55 schrieb Mr. Mainjet:

Also ist natürlich abhängig von dem jeweiligen Finanzierungswunsch/ -volumen, aber unser Angebot liegt da bei 4,37% eff. für 25 Jahre. Ist schon n amtlicher Kurs, finde ich. Wenn man sich überlegt, dass man damit 25 Jahre lang keine Überraschungen erlebt, egal was am Zinsmarkt passiert...

Klar hört sich natürlich verlockend an, andererseits ist das mit den Sondertilgungen nicht zu unterschätzen. Wenn Du die Möglichkeit hast und hin und wieder was außer der Reihe tilgen kannst, dann ist die Hütte bis dahin eventuell sogar schon längst bezahlt, man muß den Zinseszinseffekt berücksichtigen.

Außerdem haben wir ja auch noch eine gewisse Inflation, sprich die monatliche Rate wird inflationsbereinigt im Lauf der Jahre ja geringer.

[Herr Gawasi]

  Am 3.8.2010 um 07:31 schrieb Champ:

Klar hört sich natürlich verlockend an, andererseits ist das mit den Sondertilgungen nicht zu unterschätzen. Wenn Du die Möglichkeit hast und hin und wieder was außer der Reihe tilgen kannst, dann ist die Hütte bis dahin eventuell sogar schon längst bezahlt, man muß den Zinseszinseffekt berücksichtigen.

Außerdem haben wir ja auch noch eine gewisse Inflation, sprich die monatliche Rate wird inflationsbereinigt im Lauf der Jahre ja geringer.

Sondertilgungen würde ich auch eher als nen festen Zinssatz nehmen. Nach den 10-15 jahren Zinsbindung ist die Schuld ein Stück weit abgetragen, so dass ein Zinsanstieg sich nicht mehr so drastisch auswirkt.

Zum Thema Inflation liegst du aber daneben. Sofern das Gehalt oder die Einnahmen nicht genauso steigen ist es immer eine höhere Belastung. Das wird in den nächsten Jahren eher nicht der Fall sein, also die Gehaltssteigerung. War so gesehen die letzten 20 Jahre nicht so.

Edit: Rein tendenziell würde ich auch bei der Hausbank den Kredit aufnehmen, wobei das Argument mit den finanziellen Problemen von HalberTrabbi nicht schlecht sind. Mir (RaiBa) wurde das Angebot gemacht, das Beste Angebot zu nehmen das am Markt momentan erkennbar ist und mich dabei zu beraten. Wo ich den Kredit letztendlich nehmen würde bliebe mir überlassen. Ob da im Hintergrund Provisionen fliessen weiss ich allerdings nicht. Bei TelefonbankXYZ hätte ich eher Angst, dass mein Kredit irgendwann bei BankZYX in Shanghai landet und bei der kleinsten Ungereimtheit platzt. Ist ja nicht so, dass sowas nicht vorkommt.

[quote name=Halbertrabi' date=' 3. August 2010 - 09:40'

timestamp='1280821219' post='1066576316]

Ist natürlich mal wieder völliger Quark, wie so oft, wenn Du meine Beiträge frei interpretierst.

Champ ist da etwas, sagen wir mal ,eigen.

Bearbeitet 3. August 2010 von Herr Gawasi

[Mr. Mainjet]

Danke für die Antworten. Also ich denke auch, wir werden das mit der Hausbank machen.

Hätt da gleich noch ne Anschlussfrage: weiterer Bestandteil dieses Kaufs ist ein zugrundeliegender Erbpachtvertrag. Dieser hat "nur" noch ne Restlaufzeit von 40 Jahren; soll auch nicht verlängert werden, so die Genossenschaft, die Erbpachtgeber ist. Hieße also, nach 40 Jahren müssten wir irgendwie das Grundstück kaufen (sind 750 m² bei nem m²-Preis von 150 EUR) oder wir bekämen 2/3 des dann aktuellen Verkehrswerts der Hütte ausgezahlt.

Dies Konstrukt wollten wir so nicht unterschreiben; wir haben wahrscheinlich in 40 Jahren (sind dann beide zarte 70+) nicht das Geld, das Grundstück dann zu kaufen; das Haus kaufen und sanieren und gleichzeitig wissen, dass man sonst nach 40 Jahren da wieder rausmüsste, wollten wir auch nicht.

Nach langem hin und her hat die Genossenschaft dann angeboten, die (momentan sehr geringe) jährliche Pacht anzuheben und uns nach Ablauf der 40 Jahre zuzusichern (vertraglich natürlich), dass uns dann das Grundstück gehört. Soweit ganz gut, zinsloses Darlehen über 40 Jahre sozusagen. Zugrundegelegt für die Berechnung der jährlichen Pacht wurde tatsächlich der o.g. m²-Preis und die Grundstücksgröße und nicht mehr.

Finanziell gesehen ist die Kombination aus Darlehen für das Haus sowie jährliche Pacht an die Genossenschaft also sehr gut für uns zu stemmen, aaaber:

im Vertragsentwurf der Genossenschaft ist nun eine Wertsicherungsklausel eingebaut. Diese orientiert sich (genauen Wortlaut hab ich jetzt nicht parat) am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes und kann nur alle 5 Jahre erhöht (oder auch nach unten korrigiert) werden, wenn, orientiert an einem Ausgangswert, der aktuelle Preisindex sich um wenigstens 10%-Punkte verändert hat.

Da dieser Verbraucherpreisindex sich unter anderem auch an den Preisen für Lebensmittel und Energie orientiert und die Preise dafür in Zukunft ja wohl kaum sinken werden, stehe ich dieser Klausel der Wertsicherung sehr skeptisch gegenüber. Könnte ja sehr wahrscheinlich so sein, dass wir damit in vielleicht 20 Jahren eine Pacht zahlen müssen, die im Vergleich zu heute erheblich gestiegen ist...

Wie wär eure Meinung dazu? Wir reden natürlich immer noch vom Vertragsentwurf; unterschrieben is noch nix. Ich weiß wohl, dass diese Wertsicherungsklausel in Erbpachtverträgen üblich ist; da hat man dann allerdings auch ne geringere Jahrespacht als Grundlage, da man ja das Grundstück zumindest vertraglich gesehen nicht gleich erwirbt nach Ablauf der Zeit...

[Mr. Mainjet]

  Am 3.8.2010 um 13:25 schrieb Mr. Mainjet:

Danke für die Antworten. Also ich denke auch, wir werden das mit der Hausbank machen.

Hätt da gleich noch ne Anschlussfrage: weiterer Bestandteil dieses Kaufs ist ein zugrundeliegender Erbpachtvertrag. Dieser hat "nur" noch ne Restlaufzeit von 40 Jahren; soll auch nicht verlängert werden, so die Genossenschaft, die Erbpachtgeber ist. Hieße also, nach 40 Jahren müssten wir irgendwie das Grundstück kaufen (sind 750 m² bei nem m²-Preis von 150 EUR) oder wir bekämen 2/3 des dann aktuellen Verkehrswerts der Hütte ausgezahlt.

Dies Konstrukt wollten wir so nicht unterschreiben; wir haben wahrscheinlich in 40 Jahren (sind dann beide zarte 70+) nicht das Geld, das Grundstück dann zu kaufen; das Haus kaufen und sanieren und gleichzeitig wissen, dass man sonst nach 40 Jahren da wieder rausmüsste, wollten wir auch nicht.

Nach langem hin und her hat die Genossenschaft dann angeboten, die (momentan sehr geringe) jährliche Pacht anzuheben und uns nach Ablauf der 40 Jahre zuzusichern (vertraglich natürlich), dass uns dann das Grundstück gehört. Soweit ganz gut, zinsloses Darlehen über 40 Jahre sozusagen. Zugrundegelegt für die Berechnung der jährlichen Pacht wurde tatsächlich der o.g. m²-Preis und die Grundstücksgröße und nicht mehr.

Finanziell gesehen ist die Kombination aus Darlehen für das Haus sowie jährliche Pacht an die Genossenschaft also sehr gut für uns zu stemmen, aaaber:

im Vertragsentwurf der Genossenschaft ist nun eine Wertsicherungsklausel eingebaut. Diese orientiert sich (genauen Wortlaut hab ich jetzt nicht parat) am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes und kann nur alle 5 Jahre erhöht (oder auch nach unten korrigiert) werden, wenn, orientiert an einem Ausgangswert, der aktuelle Preisindex sich um wenigstens 10%-Punkte verändert hat.

Da dieser Verbraucherpreisindex sich unter anderem auch an den Preisen für Lebensmittel und Energie orientiert und die Preise dafür in Zukunft ja wohl kaum sinken werden, stehe ich dieser Klausel der Wertsicherung sehr skeptisch gegenüber. Könnte ja sehr wahrscheinlich so sein, dass wir damit in vielleicht 20 Jahren eine Pacht zahlen müssen, die im Vergleich zu heute erheblich gestiegen ist...

Wie wär eure Meinung dazu? Wir reden natürlich immer noch vom Vertragsentwurf; unterschrieben is noch nix. Ich weiß wohl, dass diese Wertsicherungsklausel in Erbpachtverträgen üblich ist; da hat man dann allerdings auch ne geringere Jahrespacht als Grundlage, da man ja das Grundstück zumindest vertraglich gesehen nicht gleich erwirbt nach Ablauf der Zeit...

...ähem, ich möchte selbst antworten. Von verschiedenen Seiten riet man uns von diesem Vorhaben ab- das haben wir dann auch beherzigt und mittlerweile ne andere Hütte (ohne Erbpacht) gekauft. Erbpacht ist u.U. eher schaise.

Bearbeitet 24. November 2010 von Mr. Mainjet