Nebenkostenabrechnung

[williwirsing]

Folgende Situataion:

ich wohne in einem 11 Parteienhaus mit Wohnungen unterschiedlicher Gröe und mit je 1-3 Personen pro Wohnung (ich selbst wohne mit meiner Freundin einer der größeren Wohnungen).

Ich habe die Nebenkostenabrechnung fürs letzte Jahr erhalten und finde den Umlageschlüssel in einigen Punkten seltsam.

Wasserverbrauch wurde auf Personenim Haus umgelegt (ist klar)

Kabelfernsehen wurde auf Anzahl der Parteien umgelegt (auch klar)

alle anderen Kosten wurden auf die Quadratmeter der Wohnung berechent.,

für die Grundsteuer und das Niederschalgswasser sowie die Versicherung ist mir auch das klar.

folgende Posten finde ich aber seltsam:

Treppenhausreinigung wurde auf qm abgerechnete, sollte meiner Meinung nach aber doch eher auf Parteien gehen, immerhin hat jeder ein gleich großes Stück Flur vor seiner Wohnung

Schornsteinfegerkosten auf qm abgerechnet: (jede Partei hat ne Gastherme, die der Schornsteinfeger misst). ich finde es jetzt seltsam, dass unsere Therme teurer wird, weil die Wohnung größer ist.

Müllabfur auf qm abgerechnet: 2 Personen in ner großen Wohnung machen doch nicht genausoviel Müll wie 3 Personen in einer kleinen Wohnung!? das müsste doch auf die Personen umgerechnet werden.

Stromkosten des Hauses: auch hier auf qm umgerechnet, meiner Meinung nach sollte das aber auf Personen umgerechnet werden (sind ja primär Kosten für Licht im Flur)

und zu guter letzt: Schmutzwasser wurde auf qm umgerechnet. hier bin ich mir nicht sicher, ob das nicht analog zum Wasserverbrauch berechnet werden sollte.

Gibt es da verbindliche Regeln, wie die einzelenen Posten umzulegen sind?

Danke und Gruß

Patrick

[Vic]

was sagt der vermieter zu deinen fragen?

[williwirsing]

mit dem hab ich noch nicht gesprochen.

wollte das ertsmal vorab checken, der ist ein wenig komisch, der gute Mann

Was ich bisher rausgefunden habe ist, dass Müll und Reinigung als verbrauchunabhängige Posten tatsächlich auf die Quadratmeter umgelegt werden, auch wenn mir das nur bedingt sinnvoll erscheint.

Bearbeitet 3. März 2010 von williwirsing

[BFC]

Eher ungewöhnlich ist die Umlage nach Köpfen bei den erstgeannten Abrechnungspositionen - macht man eigentlich nicht (mehr), es wird normalerweise nur noch nach Wohnfläche abgerechnet Ausnahme: Kabelfernsehen, hier nach Wochneinheiten (WE). Dem Vermieter bleibt die Wahl des Umlageschlüssels vorbehalten, sofern dieser seitens des Mieters/Eigentümers (bei Wohngeldabrechungen in WEG´s) nachvollziehbar ist.

Im BGB ist leider keine Vorgabe, wie eine Verwaltung in Vertretung für den Eigentümer abzurechnen hat. So etwas gibt es nur bei öffentlich geförderten Wohnungen, da sind die Verteilerschlüssel vorgegeben.

In allen Hausverwaltungen, wo ich früher BK-Abrechnungen gemacht habe, wurde gegenüber den Mietern nach Fläche abgerechnet und gegenüber Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen.

Was mir gerade noch auffällt: habt Ihr noch keine Kalt- und Warmwasserzähler in den Wohneinheiten? Dann wäre die Abrechnung noch fairer.

Im Übrigen bekommt der Eigentümer bzw. die Verwaltung eine einzelne Jahresrechnung vom Schornsteinfeger für das abzurechnende Objekt, und selbst für mich ist eine Schornsteinfegerrechnung kaum nachvollziehbar. Jedenfalls ist es so, dass es für den Verwalter/BK-Abrechner einfacher ist, die Kosten nach Fläche abzurechnen - ist auch von der Betriebskostenverordnung gedeckelt.

Bearbeitet 3. März 2010 von BFC

[williwirsing]

richtig, wir haben keine Zähler, daher ja die Umlage auf die Personen beim Frischwasser.

Müsste dann nicht zumindest auch das Abwasser analog zum Frischwasser auf Personen umgelegt werden?

Die Wärme im Wasser zahlen wir ja durch die Gasrechnung.

Interessant für mich ist dann ja wohl erstmal die Aussage:

"Im BGB ist leider keine Vorgabe, wie eine Verwaltung in Vertretung für den Eigentümer abzurechnen hat."

Transparent ists ja

Bearbeitet 3. März 2010 von williwirsing

[BFC]

Hat Dein Vermieter in der Abrechnung die Gesamtkosten pro Posten aufgeführt? Wenn nein, ist die Abrechnung ungültig und er muss nachbessern.

Und wenn er n ganz schlauer Fuchs ist, stehen zum Vergleich auch noch die jeweiligen Vorjahreskosten in der Abrechnung.

Wie schon geschrieben, sind die Verteilerschlüssel ihm überlassen, so lange diese nicht sittenwidrig sind und er etwaigen Leerstand im Haus nicht auf die übrigen Mieter umlegt, was er logischerweise ebenso wie Instandsetzung (nicht Wartung!) nicht darf.

Hier mal was offizielles zum nachlesen:

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf

Ich muss mich mal gerade hinsichtlich des Abrechnungsmaßstabes revidieren: was ist in Deinem Mietvertrag geregelt, also welcher Abrechnungsmaßstab? Daran hat sich der Vermeiter zu halten, daher sorry für meine Falschaussage bezüglich der Freiheit des Vermieters in der Wahl des Abrechnungsmaßstabs/Verteilerschlüssel.

Hier mal der Link zum entsprechnden Paragraphen im BGB:

http://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html

Bearbeitet 3. März 2010 von BFC

[Klingelkasper]

richtig, wir haben keine Zähler, daher ja die Umlage auf die Personen beim Frischwasser.

Müsste dann nicht zumindest auch das Abwasser analog zum Frischwasser auf Personen umgelegt werden?

Die Wärme im Wasser zahlen wir ja durch die Gasrechnung.

Interessant für mich ist dann ja wohl erstmal die Aussage

Im BGB ist leider keine Vorgabe, wie eine Verwaltung in Vertretung für den Eigentümer abzurechnen hat.

Transparent ists ja

Das mit dem Abwasser kommt eventuell daher, dass die meisten Kommunen heutzutage auch für sogenanntes Niederschlagswasser kassieren , was nach Quadratmeter des Grundstücks (bebaute/versiegelte Fläche) abgerechnet wird. Um das ganz fair zu gestalten müsste man eigentlich Nierderschlagswasser nach Fläche der Wohnungen und Abwasser (ist gekoppelt an Frischwasserverbrauch) nach Anzahl Personen bzw. per WE abrechnen.

[williwirsing]

Niederschlagswasser ist nochmal gesondert aufgeführt.

im Vertrag steht gar nix dazu, nur ein Abschlag, der sich ändern kann udn der Verweis auf §2 BetrKV, der aber ja nur die Inhalte, nicht die Modalitäten regelt

Bearbeitet 3. März 2010 von williwirsing

[Klingelkasper]

Ahja, Sorry, hatte ich übersehen.

[BFC]

Das mit dem Abwasser kommt eventuell daher, dass die meisten Kommunen heutzutage auch für sogenanntes Niederschlagswasser kassieren , was nach Quadratmeter des Grundstücks (bebaute/versiegelte Fläche) abgerechnet wird. Um das ganz fair zu gestalten müsste man eigentlich Nierderschlagswasser nach Fläche der Wohnungen und Abwasser (ist gekoppelt an Frischwasserverbrauch) nach Anzahl Personen bzw. per WE abrechnen.

Abwasser- und Niederschlagswasser sind zwei verschiedene Paar Schuhe: Abwasser wird seitens des kommunalen Versorgers dem Eigentümer IMMER in Höhe des Verbrauchs von Frischwasser in Kubikmetern berechnet und Niederschlagswasser nach Grundstücksfläche.

[BFC]

Niederschlagswasser ist nochmal gesondert aufgeführt.

im Vertrag steht gar nix dazu, nur ein Abschlag, der sich ändern kann udn der Verweis auf §2 BetrKV, der aber ja nur die Inhalte, nicht die Modalitäten regelt

Wenn im Anhang zu Deinem Mietvetrag nichts geregelt ist, dann gilt, wie schon geschrieben, § 556a BGB, also GRUNDSÄTZLICH Verteilung nach Fläche, nicht nach Köpfen. Sollte Dein Vermieter außerdem einen anderen Abrechnungmaßstab wählen, muss er dies in Schriftform ankündigen. Steht im gleichen Paragraphen in Abs. 2.

[1210er]

bevor du Dir hier jetzt aber nen riesen kopf machst und alles selbst versuchst zu lösen, geh mit deinem anleigen zum mieterverein (sofern mitglied) und lass die das machen, habne mir letztes mal geholfen 140EUR zu sparen, es war alles schlüssig, nur hat der verwalter leider ein paar fehler hinsichtlich der Personentage gemacht... zu meinen gunsten. Leerstehende WE müssen halt auch mit 1 Person abgerechnet werden und nicht mit 0. Die Kosten für Leerstand hat der Eigentümer zu tragen.

[williwirsing]

Wenn im Anhang zu Deinem Mietvetrag nichts geregelt ist, dann gilt, wie schon geschrieben, § 556a BGB, also GRUNDSÄTZLICH Verteilung nach Fläche, nicht nach Köpfen. Sollte Dein Vermieter außerdem einen anderen Abrechnungmaßstab wählen, muss er dies in Schriftform ankündigen. Steht im gleichen Paragraphen in Abs. 2.

danke schön

noch zwei letzte Frage:

muss er denn nicht wenigstens das Wasser (Ab-und Frisch, nicht das Niederschlagswasser) einheitlich rechnen?

also er hat sich nun ja entschieden, Wasser auf Personen umzulegen (entgegen § 556a BGB). MUSS das dann nicht auch fürs Abwasser gelten?

und als letztes: Muss er denn Belege von sich aus beifügen, oder die nur parat haben, wenn ich nachfrage? Er hat uns eine Rechnung getstellt und da die jeweiligen Summen angegeben und uns auf dem Papier vorgerechenet, wie die Verteilung zustande kommt. Ob die ursprüngl. Summen stimmen weiß ich jetzt aber ertsmal nicht

edit sagt noch dass ich nicht im Mieterverein bin, das aber evtl. mal tun sollte)

Bearbeitet 3. März 2010 von williwirsing

[BFC]

Leerstehende WE müssen halt auch mit 1 Person abgerechnet werden und nicht mit 0.

Wo hast Du das denn her? Leerstand spielt gegenüber einzelnen Mietern überhaupt keine Rolle, der hat eh nur den Geldbeutel des Eigentümers zu interessieren, nicht den der Mieter. Naja, Mietervereine... Da arbeiten m.E. größtenteils noch größere "Experten", als in Hausverwaltungen.

[BFC]

danke schön

noch zwei letzte Frage:

muss er denn nicht wenigstens das Wasser (Ab-und Frisch, nicht das Niederschlagswasser) einheitlich rechnen?

also er hat sich nun ja entschieden, Wasser auf Personen umzulegen (entgegen § 556a BGB). MUSS das dann nicht auch fürs Abwasser gelten?

und als letztes: Muss er denn Belege von sich aus beifügen, oder die nur parat haben, wenn ich nachfrage? Er hat uns eine Rechnung getstellt und da die jeweiligen Summen angegeben und uns auf dem Papier vorgerechenet, wie die Verteilung zustande kommt. Ob die ursprüngl. Summen stimmen weiß ich jetzt aber ertsmal nicht

edit sagt noch dass ich nicht im Mieterverein bin, das aber evtl. mal tun sollte)

Aaalso: er KANN die Verteilerschlüssel ändern und so abrechnen, wie er das für richtig/sinnvoll erachtet, nur muss er das vorher SCHRIFTLICH mitteilen, er MUSS KEINE einheitlichen Abrechnungsschlüssel verwenden, sollte dies aber im eigenen Interesse (Mietergemecker, Mietervereine, seine Nerven) tun.

Er muss keine Belege beifügen, dass kann kein Mieter verlangen, jedoch hat er Dir (wenn im selben Ort ansässig wie Du) Einblick in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen zu gewähren und Du hast das Recht, eine fachkundige Person zum Termin der Einsichtnahme mitzunehmen, z.B. einen gelernten Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, einen auf Mietrecht spezialisierten Juristen oder einen Mitarbeiter eines Mietervereins.

Sofern der Vermieter nicht an Deinem Wohnort ansässig und es Dir auf Grund der Entfernung nicht zuzumuten ist, dass Du in das Büro der Verwaltung/des Eigentümers zur Einsichtnahme kommen kannst, ist er auch berechtigt, Dir gegen Erstattung der Unkosten (üblicherweise 50 Cent je Kopie zzgl. Versand der Unterlagen) Kopien der Belege anzufertigen.

[1210er]

Wo hast Du das denn her? Leerstand spielt gegenüber einzelnen Mietern überhaupt keine Rolle, der hat eh nur den Geldbeutel des Eigentümers zu interessieren, nicht den der Mieter. Naja, Mietervereine... Da arbeiten m.E. größtenteils noch größere "Experten", als in Hausverwaltungen.

die Kosten für versicherungen, straßenreinigung etc.(alles mit festen Beträgen) mussten auch auf die leerstehenden Wohnungen umgelegt werden, hat sogar der Verwalter direkt eingeräumt, weil er angst hatte das jemand mitbekommt, das der hausmeister ohne rechnung arbeitet, ist aber trotzdem aufgefallen

[Ludolf]

Bearbeitet 5. Januar 2014 von Ludolf