Immobilienchecker hier?

[JOB]

Also. Angenommen man will nen reellen Wert für eine Wohnung ermitteln. Der Verkäufer hat eine Preisvorstellung die einem sehr hoch vorkommt. Die Wohnung samt Bad, Böden, Fenster ist BJ 1972, seither wurde nix erneuert. Die Renovierungskosten für die werden auf ca. 30 - 50.000 Euro geschätzt. Die Wohnung liegt im Erdgeschoß an der Straße. Zufälligerweise kennt man den Preis einer identischen Wohnung zwei Stockwerke darüber, die frisch renoviert ist. Gibts ne Faustregel oder Tips wie viel die unrenovierte EG-Wohnung billiger sein sollte / müßte? Der Verkäufter ist nämlich der Ansicht daß der Zustand und das Stockwerk fast nicht relevant sind. Andere sehen das anders.

Wie am besten argumentieren? Fakten wären gut.

Danke!

[Flameboy]

Vorsicht Halbwissen: Ich meine, mal was von 12,5-facher Jahresmiete gehört zu haben (was natürlich nur etwas bringt, wenn die Wohnung vorher vermietet war). Renovierungskosten wären dann wohl abzuziehen.

Vielleicht hilfts ja.

Grüße

Flameboy

Bearbeitet 29. September 2010 von Flameboy

[Champ]

Für Wohnungen gibt's (was den Verkauf angeht) genausowenig reelle Werte, wie für alte Vespas. Wenn sich einer findet, der ihm seinen Preis zahlt, dann hilft da keine Faustformel und keine noch so gute Argumentation.

Entscheidender Faktor für den Preis ist letztendlich die Situation des Verkäufers, ob er verkaufen will oder muß und in welchem Zeitraum. Pressierts ihm nicht, kann er halt bis zum St.Nimmerleinstag warten, bis ihm jemand seinen Preis zahlt. Sitzt ihm die Bank, Exfrau oder sonstwer im Nacken, hat man realistische Chancen den Preis sogar unter "Marktwert" zu drücken.

[undis racing team]

Ich vermute mal, du mußt deinem verkäufer den Unterschied zu Olack rollern erklären, die immer besser/teurer werden je älter!

Ich würde da auch mal nicht nur das wort renovierung verwenden, sondern auch auf die nicht vorhanden Modernisierung aufmerksam machen!

Mir wurde vor 7 jahren mal eine Eigentumswohnung angeboten (schon eine Ältere) in einem Wohnblock, OHNE Heizung nur mit Holzofen! Der Verkäufer/Markler verstand meine Sorge nicht und meinte, die Wohnung wird eh rumherum beheizt und im Winter hatte es NIE unter 18°!

Anderes Beispiel: habe bis vor 6 monaten in einen kleinen 2 familenhausgewohnt, welches verkauft werden soll!

Zuerst im internet um 270.000€ inseriert und JETZT (6 monate später) um 160.000€ immer noch nicht verkauft!

Bearbeitet 29. September 2010 von Undi

[Herr Gawasi]

Also. Angenommen man will nen reellen Wert für eine Wohnung ermitteln.

Wie am besten argumentieren? Fakten wären gut.

Danke!

Gutachter beauftragen , 200-300€ hinblättern dann hast du Fakten in der Hand. Ob er dann zu dem Preis verkaufen will steht allerdings in den Sternen. Man kann auch mal einen Preis vorschlagen und schauen was er macht. Der Verkaufsdruck wird in München allerdings nicht allzu hoch sein, falls die Wohnung in München ist.

Edit ergänzt einen Erfahrungsbericht:

Hab mir erst kürzlich was angeschaut. Grundstüch adäquat, Haus auch auf den ersten Blick in Ordnung, allerdings muss die Heizung laut Gesetz erneuert werden. Habe ich erwähnt und gesagt, das muss aus dem Preis noch raus (15-20k €), sonst bin ich raus. Maklerin verhandelt gerade mit den Eigentümern. Der Verkaufsdruck ist da relativ hoch, wenn ich mich auf mein Gefühl verlassen kann.

Bearbeitet 29. September 2010 von Herr Gawasi

[kerner67]

Preis ist von vielen Faktoren abhängig, auch von dem Haben-will-Faktor. Ich denke, wenn man mit Lage und Zustand leben kann, muss man sich dort auch irgendwie wohlfühlen können. Bei meiner aktuellen Wohnung bin ich mit der Holden damals zur Besichtigung reingelaufen, und wir beide wussten sofort, das ist sie, die wollen wir haben. Ich hab dafür vielleicht ein bisschen zu viel bezahlt, hab mir aber weitere nervtötende und zeitraubende Besichtigungen mit schwulen Maklern erspart und bin nun superhappy und fühl mich pudelwohl. Das Glück mit netten Hausbewohnern und Nachbarn in schöner Lage kommt dann noch dazu.

Im Moment sind EG-Wohungen bei uns deutlicher gefragter und teuer als OG und DG.

[JOB]

Haben-will-Faktor wäre vorhanden. Konkret geht es um die Wohnung meiner Eltern. Die ziehen dort in nem halben Jahr aus, die Wohnung soll dann verkauft werden. Ich habe das Vorkaufsrecht, d.h. die Wohnung kommt nicht auf den freien Markt. Das sehe ich als großen Vorteil. Als Preisreferenz nimmt der Verkäufer die andere Wohnung im Haus, die auch gerade verkauft werden soll. Das ist meiner Meinung nach nicht ganz fair, da "meine" Wohnung die beschriebenen Nachteile hat. Jetzt wüßte ich gerne um wie viel niedriger man hier nen Preis ansetzen kann. Klar kann es sein daß die Wohnung auf dem freien Markt auch den angesetzten Preis erzielen könnte, es gibt ja oft solvente Spinner. Dazu möchte ich es aber nicht kommen lassen, sondern ein Angebot machen daß ich im Vergleich mit der Referenzwohnung gut argumentieren kann. Dann habe ich auch gute Chancen die Bude zu bekommen ohne irgendwelchen Maklern oder Gutachtern Kohle in den Rachen schieben zu müssen.

[skrotum]

Zwickmühle würd ich sagen: der Besitzer will bestimmt von Dir einen Nostalgiebonus sehen, weil es eben die langjährige Bude Deiner Eltern ist.

Hast Du da auch mal gewohnt?

Du kannst aber heutzutage ganz sachlich auf dem Sanierungsstau eines 40 Jahre alten Bads herumreiten und den Preis darum um xx % reduzieren. Bei den aktuellen Ansprüchen an Wohnkultur ist in der breiten Masse ein solcher Standard nicht mehr angemessen, egal wie gepflegt und funktionabel die Einrichtung noch sein sollten. Ist zwar krank und dekadent aber egal.

Zumindest im Ruhrgebiet ist Baujahr 72, so wie von Dir beschrieben unsaniert und unangemessen bepreist, ein echter Ladenhüter oder eben billig und dann schnell weg.

[bocholter]

Moin,

kannst mal bei deiner Bank nachfragen, da gibts bestimmt Durchschnittswerte für qm-Preise bestimmter Baujahrsgruppen. Ggfs haben die auch nen zertifizierten Immobilienwertermittler, der dir (ggfs gegen Gebühr s.o.) Verkehrswert ermittelt und dich auf möglicherweise über den Renovierungsstau bestehende Mängel aufmerksam machen kann. Da zahlste zwar am Anfang mehr, bist dann aber auf der sicheren Seite.

[oli-san]

sicher kannst du viele gutachter oder referenzen bemühen - wichtig ist angebot und nachfrage.

im zweifel müsstest du ein wenig abwarten können mit dem risiko die wohnung nicht zu bekommen, da jemand anders mehr geld bereit ist zu zahlen.

egal in welchem geschoß.

am einfachsten ist heutzutage ein immobilienvergleich online mit den kriterien deiner wunschwohnung - da solltest du das beste bild erhalten, was der ortsübliche preis ist.

[Herr Gawasi]

Du könntests ja mal zusammenrechnen, was da an Modernisierung/Renovierung alles bei rumkommt im Vergleich zu der Etagenwohnung. Dann gehts ans verhandeln, was du evtl. davon übernehmen würdest. Der Modernisierungsstau an sich ist natürlich für eine Hypothek nicht das beste Argument. So oder so, wenn du das Objekt unbedingt haben willst und der Typ weiss/merkt das, dann wird dir nix anderes übrig bleiben als den Preis zu zahlen oder das Risiko eingehen das Ding auf dem freien Markt anbieten zu lassen in der Hoffnung dein Angebot schlägt dann immer noch. Und ein Tipp wäre evtl. dann doch noch vor der Unterschrift ein paar Hunderter für einen Gutachter auszugeben. Der checkt z.B. auch Rücklagen der Verwaltung usw. Wäre nicht das erste Mal, dass gerade die aufgebraucht sind und dann erstmal ein paar Tausender für eine Treppenhaussanierung fällig werden.

[Schmied]

Otto, informier dich bitte genau was "Vorkaufsrecht" bedeutet.

Das war bei meiner WHG auch, allerdings hatte nicht ich das, sondern der Vormieter. Und das hiess damals, das der Mieter mit dem Vorkaufsrecht, NACH dem Verkauf der Wohnung an mich, den Preis der Notariell festgehalten wurde erfahren hat und 4 Wochen Zeit hatte, sein Vorkaufsrecht zu nutzen und zum gleichen Preis die Wohnung haette kaufen koennen - und ich haette in die Roehre geschaut!

Und eine Wohnugn im EG ist weniger wert als eine im 1.OG.

Diese Wohnungen sind aufgrund Sicherheit (weniger Einbrueche, keiner kann spannen etc.) und geringerer Heizkosten (kein kalter Keller unter den Fuessen) beliebter und damit teurer.

Zudem ist die EG Wohnung auch immer die lauteste - wegen der Strasse, der Haustuer, dem gelaufe durchs Treppenhaus der anderen Bewohner, dazu kommt mehr Schmutz und und und..

Alles ganz gute Arbumente fuer den Kaeufer.

[giallorosso]

Also ich schau mich auch grad um und kann nur empfehlen, sich zumindest an einen befreundeten Menschen zu wenden, der Ahnung hat. Mein Vater ist Bauingenieur und dabei hab ich folgende Erfahrung gemacht: Wenn ich von nem Haus schwärme (z.B. wg. nem kleinen Stallgebäude oder ner coolen Garage),teilt er ganz nüchtern den Kaufpreis durch die qm Wohnfläche. Und nur die. Das ist für den Wert ausschlaggebend. Zu Deiner Frage mit der Faustregel: Wo der die Zahlen immer her hat, ist mir ein Rätsel. Der scheint die im Kopf zu haben (vllt. Fachwissen).

Ich kann auch sagen: SoundsoeinObjektinderundderGegendblabla und der tippt irgendwas ein, murmelt vor sich hin und sagt mir dann nen Preis, der kaum von dem Kaufpreis aus der Anzeige abweicht.

Blala, was ich damit sagen will: Fachmann hinzuziehen ist nicht verkehrt.

Wenn Du ne Wohnung kaufst musst Du auch die Teilungserklärung von einem Fachmann anschauen lassen. Sonst kanns Dir passieren, das Du nicht mal auf DEINEM Balkon Wäsche trocknen darfst. Ist auch nicht so gut für den Wiederverkaufswert.