Wohnung kaufen - worauf achten?

[SpecialHeizer]

Moin zusammen,

ich möchte eine kleine Wohnung kaufen und vermieten. Einige interessante Angebote (bzgl. Lage und Preis) habe ich schon in die engere Auswhal gezogen und in der nächsten Woche sollen die ersten Besichtigungen stattfinden. Worauf sollte man in Bezug auf die Wohnung/Haus/Eigentümergemeinschaft etc. besonders achten? Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer auf jeden Fall stellen?

[CDI]

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Bearbeitet 26. April 2021 von CDI

[outrage]

- wer macht die Hausverwaltung? einer der Eigentümer oder eine Firma? Sprich auf jeden Fall mit Nachbarn und anderen Eigentümern ob die Verwaltung auf Zack ist. Wenn der Verwalter eine Pfeife ist, dann hast Du STÄNDIG irgendwelchen Ärger.

- schau Dir die letzten Protokolle von den Eigentümerversammlung an. Wenn da stÄndig über FahrrÄder und Kinderwagen im Treppenhaus gestritten wird oder wer wieviel von der Treppenhausbeleuchtung zahlen muss - Finger weg. Mit solchen Kleingeistern im Haus wirst Du nicht glücklich.

- mach Dich bei der Gemeinde schlau, ob irgendwelche Strassenbau- oder Kanalarbeiten anstehen. Die Kosten werden gern mal auf die Anwohner umgelegt

- und Tipp: Dein Anteil an der Instandhaltungsrücklage ist grunderwerbsteuerfrei! Wenn Du kaufst, von der Verwaltung bestÄtigen lassen und beim Finanzamt einreichen

Bearbeitet 21. November 2011 von outrage

[SpecialHeizer]

Das sind ja schonmal eine ganze Menge guter Tips, danke euch beiden

[Rakete]

Nahezu alles gesagt.

Bei mir war auch noch interessant,daß die (desolate) Straße vor dem Haus Stadtsache ist-und bei einer Sanierung nicht den Eigentümern auferlegt wird;die (recht seltsame) Verteilung der Stellplätze sowie der Kellerräume-und nebenbei die Quadratmeterzahl der Wohnung nach dem gültigen Recht-in einer (meiner) Dachgeschoßwohnung sehr entscheidend (Verteilerschlüßel).

Anmerken möchte ich noch-Vermieter sein ist nicht einfach!

Ich vermiete noch eine weitere Wohnung-es hat Jahre gedauert,vernünftige Mieter zu finden/ständiger Mieterwechsel/keine Mietzahlungen/ärger,Streit,Probleme...

Aber das nur am Rande...

[lakki5]

Ich habe auch zwei Wohnungen vermietet und würde es nie wieder machen!!! Wenn einer der Mieter mal sagt, er möchte die Wohnung kaufen, SOFORT. Leider ist der Gesetzgeber auf der Seite von Mietern (Mietnomaden etc).

Wenn du das Geld nicht auf dem Konto liegen hast und nicht zwingend auf die Miete angewiesen bist, laß es. Jeder Vermieter denkt, ihm passiert nichts, man hat ja eine gute Menschenkenntnis. Vergiß es, die lügen dir das blaue vom Himmel und das hört sich immmer ehrlich an. Auch Schufa etc kannst du vergessen, das ist kein Schutz vor Pennern die dir die Wohnung verwohnen oder einfach keine Miete bezahlen oder immer nur nach ewiger Mahnerei.

Ach ja, hab zwei Wohnungen in Lübeck. Wenn du Interesse hast

[lakki5]

Warum kaufst du nicht Garagen? Keinen Ärger mit Nebenkostenabrechnung, selbst wenn du bei einer Garage mal ein halbes Jahr keine Miete bekommst kann man das eher stemmen als bei ner Wohnung und wenn dir jemand das Teil vollmüllt, auch nicht sooo schlimm. Bestellst nen Container und schmeißt den ganzen Kram weg. Mach das mal bei ner Wohnung, ganz zu schweigen von den dann noch angefallenen Renovierungskosten.

Also ich habe mich jetzt für diese Art der Vermietung entschieden.

Und der Gewinn ist auch höher. Einfaches Rechenbeispiel:

Kaufpreis für einen Garagenhof mit 20 Garagen wÄre bei uns ca 150`€.

20 Garagen & 60€ = 1200€

Die Wohnung in der gleichen Preisklasse würde ich mit 800-900€ ansetzten.

Mal so als zusÄtzliche überlegung

[SpecialHeizer]

Na das macht ja nicht unbedingt Mut...

Garagen, auch keine schlechte Idee. Werden hier nur leider so gut wie gar nicht zum Verkauf angeboten. Aber ich werd´s mal im Hinterkopf behalten

[lakki5]

Du mußt nur wissen, was du ausgeben kannst und dann sofort zuschlagen. Bei uns werden auch nicht oft welche Angeboten.

[oli-san]

Kaufen zum Vermieten ist nicht zu empfehlen als Renditeobjekt, so meine Meinung.

Da kann soviel schieflaufen und Mieter haben viele Rechte. Entweder drin wohnen oder lassen.

Letztenendes Dein Geld, aber das kannst Du besser anders vermehren.

[SpecialHeizer]

Scheiß Mieter/Eigentümergemeinschaft mal außen vor gelassen denke ich schon, dass sich eine fremdgenutzte Immobilie als Renditeobjekt eignen kann. Die Konditionen sind derzeit recht interessant, dann nen Tilgungsersatz (z.B. LV) um gleichbleibend hohe Schuldzinsen absetzen zu können und auf lange Sicht gesehen spielt einem die Inflation ja auch noch in die Hände. Klar, gibt da jede Menge Faktoren die berücksichtigt werden sollten und bei jedem ist die Situation auch eine andere. Kenne aber auch einige Menschen, die in ihrem Leben viele Immobilien finanziert haben und damit eigentlich auch immer ziemlich gut gefahren sind. Alternativen gibt es natürlich wie Sand am Meer... Einstellungssache was man will

[Champ]

...Die Konditionen sind derzeit recht interessant, ...

Genau das ist aber das Problem. Die Kreditzinsen sind ja nun schon geraume Zeit auf sehr niedrigem Niveau, dazu dann noch die Euro- bzw. Wirtschaftskrise, da liegen Immobilien als Geldanlage natürlich nahe. Da aber sehr viele so denken, ist das Angebot im Moment auch nicht so richtig doll, bzw. viele Preise überzogen. Von daher sollte man den Punkt Wertsteigerung auch erst mal nicht in seine Kalkulation mit einbeziehen.

[Rakete]

Nicht falsch verstehen-das ist immer ne gute Geldanlage;ganz klar.

Nur-stelle Dich darauf ein,daß es schwierig werden KANN-und schaffe Dir einen finanziellen Puffer.

[lakki5]

Nicht falsch verstehen-das ist immer ne gute Geldanlage;ganz klar.

Nur-stelle Dich darauf ein,daß es schwierig werden KANN-und schaffe Dir einen finanziellen Puffer.

Ganz meine Meinung.

[SpecialHeizer]

Genau das ist aber das Problem. Die Kreditzinsen sind ja nun schon geraume Zeit auf sehr niedrigem Niveau, dazu dann noch die Euro- bzw. Wirtschaftskrise, da liegen Immobilien als Geldanlage natürlich nahe. Da aber sehr viele so denken, ist das Angebot im Moment auch nicht so richtig doll, bzw. viele Preise überzogen. Von daher sollte man den Punkt Wertsteigerung auch erst mal nicht in seine Kalkulation mit einbeziehen.

Da hast du natürlich vollkommen recht. Ich glaube aber auch, dass die Preise langfristig - also z.B. in den nächsten 30 Jahren - weiter steigen werden, entsprechende Lage etc. natürlich vorausgesetzt. Wie gesagt, Interessant sind eben auch die Schuldzinsen, die man absetzen kann... gibt halt viele Faktoren die für oder gegen eine Immobili sprechen können.

Nicht falsch verstehen-das ist immer ne gute Geldanlage;ganz klar.

Nur-stelle Dich darauf ein,daß es schwierig werden KANN-und schaffe Dir einen finanziellen Puffer.

Jut, dieses Risiko muss man wohl einfach in Kauf nehmen. Lässt sich wohl nicht vermeiden, dass da immer alles glatt läuft.

Danke euch schonmal für die Antworten und Tips

[Champ]

... Ich glaube aber auch, dass die Preise langfristig - also z.B. in den nächsten 30 Jahren - weiter steigen werden, entsprechende Lage etc. natürlich vorausgesetzt...

Nur weil es in der Vergangenheit immer so war, heißt es nicht daß es auch so weitergeht. Ganz entscheidend ist da die demographische Entwicklung. Es gab noch nie soviele kinderlose Immobilienbesitzer wie heutzutage, wie wirkt sich daß in Zukunft auf die Preise aus?

Die Anzahl der, die in Eigentum leben ist inzwischen sehr hoch. Mal abgesehen, von denen, die Aufgrund von Job oder Lebensstil einfach keine Lust oder Möglichkeit auf Eigentum haben, baut oder kauft doch inzwischen fast jeder, der es sich auch nur halbwegs leisten kann, ein Reihenhäuschen oder eine Eigentumswohnung. Dementsprechend bleiben als potentielle Mieter für Anlageobjekte irgendwann fast nur noch die untersten sozialen Schichten über.

Früher war es oft so, daß z.B. ein Haus an mehrere Kinder zu vererben war. Heute ist es doch ganz häufig, daß zu dem Zeitpunkt, zu dem ältere Hausbesitzer sterben oder die Immobilie aufgeben um in eine Altenwohnung zu ziehen, die Kinder alle schon längst eigene Immobilien haben.

... Interessant sind eben auch die Schuldzinsen, die man absetzen kann...

Wie Du richtig schreibst sind es aber nur die Zinsen, die man absetzen kann, also Geld was auch einfach nur weg ist (und absetzen heißt ja nun mal auch nicht, wie manche zu glauben scheinen, daß man das Geld zurück bekommt, sondern lediglich, daß man seine Steuerpflicht entsprechend reduziert). Die Tilgung, also das Geld, was man letztendlich investiert kann man nicht absetzen.

Mit der Steuerersparnis sieht es nämlich für Normalverdiener meist gar nicht ganz so glorreich aus, wie es manch windiger Finanzberater gerne glaubhaft machen möchte. Läßt man sich das ganze mal von einem seriösen Steuerberater durchrechnen, ist das Ergebnis unter Umständen sehr ernüchternd.

[SpecialHeizer]

Ganz so krass sehe ich das nicht. Der demografischen Wandel ist natürlich unumstritten, dennnoch wird es in der Stadt, in einer guten, zentralen Lage, immer Bedarf an Wohnraum geben - auch zur Miete und das auch nicht nur von den untersten sozialen Schichten. Ob es denn so kommt, das kann mit Sicherheit niemand voraussagen, das ist wohl eher eine Glaubens- und Einstellungsfrage - wie so vieles wenn es um das Thema Geld geht.

Und die Absetzbarkeit der Schuldzinsen wirkt sich natürlich bei jedem individuell aus, richtig. Ich kann auch nicht nachvollziehen, wie jemand eine Immobilie kaufen kann ohne vorher mit seinem Steuerberater darüber zu sprechen und sich die genauen Zahlen ausrechnen zu lassen. Ich kann aber auch nicht nachvollziehen, wie man eine Immobilie kaufen kann, ohne das, was du geschrieben hast, in eine Entscheidung einfließen zu lassen. Ich habe schon Situationen erlebt, da wurde in den Kauf der Kaffeemaschiene mehr Zeit und Energie investiert, als in die Planung der finanziellen Zukunft. Selbstverantwortung ist gefragt, nicht nur beim Kauf von Konsumgütern: Mit Bauch geht´s auch

[lakki5]

Ganz so krass sehe ich das nicht. Der demografischen Wandel ist natürlich unumstritten, dennnoch wird es in der Stadt, in einer guten, zentralen Lage, immer Bedarf an Wohnraum geben - auch zur Miete und das auch nicht nur von den untersten sozialen Schichten. Ob es denn so kommt, das kann mit Sicherheit niemand voraussagen, das ist wohl eher eine Glaubens- und Einstellungsfrage - wie so vieles wenn es um das Thema Geld geht.

Daher ja Garagen. Autos wird es immer geben, egal ob arm oder reich

[SpecialHeizer]

Hab ich ab jetzt auch auf´m Schirm

[subway]

Genu, kauf Garagen und vermiete die an nette Rollerfahrer. Ich such noch eine in Bergisch Gladbach.

[SpecialHeizer]

Hab mal die Tips zusammengeschrieben - Ergänzungen?

Checkliste Eigentumswohnung

• Letzte Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen, gibt es Streitigkeiten?
  
• Höhe der Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für Anstehendes (Dach, Heizung, Renovierung der Fassade, Eigentümerversammlungsprotokolle)?
  
• Zahlen alle Eigentümer oder ist jemand im Rückstand?
  
• Hat die Eigentümerversammlung Kredite laufen?
  
• Wie hoch ist das Hausgeld und wie viel davon dient als Rücklage?
  
• Wohnen Eigentümer im Haus oder nur Mieter?
  
• Treffen sich einige Eigentümer nur noch vor Gericht?
  
• Wechseln die Mieter häufig?
  
• Teilungserklärung lesen u. verstehen (enthält z.B. Gemeinschaftsordnung - Haustiere OK etc.)
  
• Rechte checken - eine Stimme pro Wohnung oder eine Stimme pro Eigentümer?
  
• Gibt es einen Eigentümer mit über 50% der Stimmen?
  
• Was ist Gemeineigentum, was nicht (z.B. Waschmaschinenraum, Trockenboden, Terrasse)?
  
• Verteilung der Stellplätze und Kellerräume und sowie Quadratmeterzahl der Wohnung nach dem gültigen Recht in einer Dachgeschoßwohnung checken (Verteilerschlüssel).
  
• Abgeschlossenheitsbescheinigung und evtl. Baubeschreibung vorhanden?
  
• Streupflicht oder Hausmeister?
  
• Wer macht die Hausverwaltung - einer der Eigentümer oder eine Firma? Sprich mit Nachbarn und Eigentümern ob die Verwaltung auf Zack ist. Wenn der Verwalter eine Pfeife ist, dann hast Du ständig irgendwelchen ärger.
  
• Bei der Gemeinde schlau machen, ob irgendwelche Straßenbau- oder Kanalarbeiten anstehen -Kosten werden gern mal auf die Anwohner umgelegt.
  
• Dein Anteil an der Instandhaltungsrücklage ist grunderwerbsteuerfrei. Wenn Du kaufst, von der Verwaltung bestätigen lassen und beim Finanzamt einreichen.
  
• Parkplatz, Stellplatz möglich?
  
• Feuchte Wände, feuchter Keller?
  
• Fenster OK, dicht und isolierend?
  
• Wasserleitungen aus Blei?
  
• Kabelfernsehen oder Satellit?
  
• DSL verfügbar und wie schnell?
  
• Küche OK?
  
• Geräuschdämmung (Trittschall, Heizung Wasser, Fenster)?
  
• Himmelsrichtung (Wohn- (Sonne) und Schlafzimmer (Hitze))?
  
• Elektrik mit FI Schalter?
  
• Wasserzähler kalt und warm vorhanden? Wie erfolgt die Abrechnung?
  
• Abrechnung Heizung nach qm oder mit Zähler und wie teuer ist die Ablesung?
  
• Energiepass?
  
• Auch werktags tagsüber leise (Fabrik in der Nähe) und am Wochenende und abends (Sportplatz)?
  
• Umfeld OK, so dass man sich auch nachts auf die Straße traut?
  
• Aufstrebender Stadtteil (viele junge Familien) oder eher Downtown?
  
• öPNV, Aldi, ärzte, Bäcker, Schule, Kindergarten, Freizeitmöglichkeiten (Spielhalle, Dönerbude) in fußgängerfreundlicher Entfernung?
  
• Wohnung altersgerecht, damit Du später einmal selbst einziehen kannst/ musst?
  
• Wie hoch wird die Miete lt. Mietspiegel sein und kommst du damit klar?
  

[skrotum]

...

• Umfeld OK, so dass man sich auch nachts auf die Straße traut?

• öPNV, Aldi, ärzte, Bäcker, Schule, Kindergarten, Freizeitmöglichkeiten (Spielhalle, Dönerbude) in fußgängerfreundlicher Entfernun

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Dagegen: Ballungen von diesen Geldwaschanlagen aka Spielhallen

und 12 Dönerbuden, am besten alle nebeneinander in einer Straße sind m.E. Areale, in denen ich nicht wohnen will.

Fehlen nur noch ein paar BettandWin 3000-Buden sowie drei Nachtkioske mit Sperrmüllinventar, und fertig ist die perfekte Scheißgegend.

Wo nur eine Spielhalle ist, schießen nach spätestens fünf Monaten die anderen wie Pilze aus dem Boden.

[skrotum]

Gestern im seriösen TV, sehr interessanter Bericht zum Thema Dämmung.

Wie immer in der Glotze bemüht provokativ, aber immerhin weiss man jetzt,

wo man genau hinschauen sollte bei einer durchgefeuchteten Dämmung und sich umgehend verpissen sollte, wenns brennt.

[Gast]

Gestern im seriösen TV, sehr interessanter Bericht zum Thema Dämmung.

Wie immer in der Glotze bemüht provokativ, aber immerhin weiss man jetzt,

wo man genau hinschauen sollte bei einer durchgefeuchteten Dämmung und sich umgehend verpissen sollte, wenns brennt.

jepp, leider nur den Teil mit dem Brandversuch gesehen - Hammer, wie das abging...