Hauskauf...

[Eydsoab]

also mein opa und mein onkel waren/sind zimmermänner die noch das gute alte fachwerkaus selber gebaut haben, allerdings in einer steinarmen und allgemeinarmen region deswegen hatten sie auch nur davon gesprochen wie die stäbe mit lehm zur räumlichen abtrennung "verkleidet" wurden.

nach genauerem nachdenken und nachschauen in einem technischem mechanik buch bin ich zu dem entschluss gekommen das mein erster rat nicht so toll war ich hab jetzt zwar schon selber mal 2 wände von einem fachwerk "entkernt" aber das nur auf anweisung! da hatte es mich noch nicht so interessiert wie was statisch gelagert ist da war einfach die froide am einreißen zu groß und ich noch jünger als jetzt

jedes fachwerk ist fast eine eigene konstruktion die genauerer prüfung unterliegt, evt werden gerade die balken ziehmlich auf druck belastet und die steine und mörtel stabilisieren die balken auf druckspannung. also baustatiker nochmal anhauen und genau nachfragen.

hoffe jetzt mal das du nicht vom pc aufgesprungen bist und gleich den ersten stein rausgezogen hast

[M210]

hoffe jetzt mal das du nicht vom pc aufgesprungen bist und gleich den ersten stein rausgezogen hast

Drei Stück habe ich gestern bereits gezogen.

[Skawoogie]

Als völlig ahnungsloser Ingenieur sage ich auch: Das Fachwerk allein trägt! Den Schmonzes dazwischen kannste rausnehmen, getrost.

[Mozzer]

Hier in der Nachbarschaft wird ein Fachwerkhaus saniert. Scheint ´ne Dauerbaustelle zu sein, das Haus steht seit über einem Jahr quasi unverändert.... altes Fachwerk, dazwischen ist alles raus, kein Fußboden mehr drin, aber Dach drauf.

[Eydsoab]

Als völlig ahnungsloser Ingenieur sage ich auch: Das Fachwerk allein trägt! Den Schmonzes dazwischen kannste rausnehmen, getrost.

ja das hatte ich mir auch gedacht aber allerdings ist die belastung der einzelnen stäbe ohne kern klar, das fahrwerk steht. aber was passiert wenn das haus zwei/drei stockwerke hat, da kommt schon ein größeres gewicht (mörtel + steine) des ganzen auf einzelne tragende stäbe zusammen. was ein glück das ich maschbau studier.... baustatik ist was heikles...

[M210]

Hm.

Mit dem Erdgeschoss komme ich auf drei Stockwerke. Macht mir keine Angst - bin recht zart besaitet.....

[salami]

Dann mach ein GSF-Mikado daraus. Ein Foto von der Wand mit den Steinen. Die Steine sind nummeriert. Wir stimmen dann ab, welchen Stein Du täglich rausziehen kannst. Mit dem geballten Wissen des GSF klappt das schon, Kopf hoch

[dongoyo]

Sehe das als Bauingenieur, genauso wie Skawoogie, nicht so problematisch, wenn du die Ausfachung aus dem Fachwerk herausnimmst.

Fast alle alten Fachwerkbauten sind damals nach Zimmermannsbauart ohne jegliche Statik gebaut worden. Die damaligen Zimmermänner konnten die Tragfähigkeiten des vorhandenen Baumaterials recht gut einschätzen und daraus ein funktionierendes Fachwerk zimmern.

Wenn man solche Holzbauten nach den jetzt gültigen Bemessungsregeln nachrechnen würde, so wäre wahrscheinlich keines dieser Gebäude heute mehr zulässig. Bemessen wird heutzutage nicht nach der maximalen Tragfähigkeit eines Bauteils, sondern nach den maximal zulässigen Durchbiegungen. Zum Beispiel darf eine Holzbalkendecke bei einer Spann weite von ca. 3,0 m bei rechnerischer Höchstbelastung nur eine Durchbiegung von 1 cm haben.

Betrachtet man sich so mache alte Holzbalkendecke, so sieht man häufig schon derbe, gut sichtbare Durchbiegungen. Das stört zwar die Gebrauchsfähigkeit des darüberliegenden Fußbodens, bringt aber das Haus nicht zum Einsturz. Im Holz steckt noch so einiges an Tragfähigkeitsreserven.

Wenn du schon angefangen hast die Ausfachung, sprich Mauerwerk, aus dem Fachwerk herauszunehmen, dann prüfe doch, ob die Steine auf Spannung stehen. Ob z.B. zwischen Holz und Mauerwerk ein Spalt (Ausfachung nicht tragend) ist oder das Holz fest am Stein angepreßt ist und sich schwer lösen läßt (Ausfachung mittragend).

[Mister L]

so, bei uns geht es auch los mit hauslesuche.

kennt sich zufällig jemand mit fachwerk aus?

bin ja nicht vom fach, aber ich finde es ist ähnlich wie beim rollerkauf. erstmal alles mit dem schreaubendreher abtesten... :)

also wer ahnung hat bitte melden, der würde dann ein 1a expose von mir bekommen...

[vespaoldies]

Welche Funktion hatten früher die (Natur-) Steine und der Mörtel im Fachwerk? Habe heute mal einen Schlitz geöffnet, weil ich zwei Wände wegmachen möchte und stieß auf das Fachwerk. Sofern die Füllung keine statische Funktion hat, ließe sich die doch herausnehmen und das Fachwerk offen stehen lassen, oder?

Möchte v.a. optisch drei Zimmer zu einem machen. Da würde mich das Fachwerk nicht stören. Durchgänge sind bei beiden Wänden in Form von Türen vorhanden.

junge, ich dachte du bist mal fertig

in der regel hält das nach guter, alter handwerkskunst auch ohne die steine und den ganzen staub ... und (bau-) zeitlich sollte das mit der alten handwerkskunst ja hinhauen ich persönlich würde (und habe) mich hier vorher aber auch nochmal absichern.

vor ort termin hattest du ja bereits

Bearbeitet 7. April 2010 von vespaoldies

[gattinator]

Schick mir mal mehr Infos. Bin ebenfalls Bau-Ing und hatte das Thema Fachwerksanierung mit moderner Nutzung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes als Diplomarbeitsthema...hab mich da also etwas mehr mit befasst. Evt kann man ja Tips geben.

Bezüglich M210: Wie bereits gesagt, haben die Ausfachungen, also die Steine ansich keine tragende Funktion. Oft ist aber das Schwellenholz und der/die Ständer derart zerfressen oder morsch, dass die Steine in vielen Fällen inzwischen unbeabsichtigt tragende Funktionen übernehmen bzw unterstützend wirken.

Bearbeitet 7. April 2010 von gattinator

[M210]

Ihr seid ja geil früh dran, Ihr Hirsche!

Hier der Stand von März 2009 (!)

Die Naht der Mauer mit kleinen Fliesen zugemacht. Man beachte die schwer lotrechte Wand aus 1886...

Und er abschließende Stand aus April 2009 (!) im Hintergrund zu erkennen

Der Zeitaufwand, das Geld und der Schmutz haben sich also gelohnt.

[Goorke]

Ihr seid ja geil früh dran, Ihr Hirsche!

Und er abschließende Stand aus April 2009 (!) im Hintergrund zu erkennen

Der Zeitaufwand, das Geld und der Schmutz haben sich also gelohnt.

Na, also. Die Bude steht trotzdem noch.

Statik wird heutzutage doch völlig überbewertet.

Beim Schrauben bleiben ja auch immer Schrauben über und die Karre läuft trotzdem noch.

goo

[Herr Gawasi]

Frage zum Feilschen:

Ansprechendes RMH in sehr guter Lage zum Preis von 230k? plus 7,5k? für die Garage. Makler ist selber Bausachverständiger und Immobilienfachwirt und hat neben der Wohnanlage in der ich jetzt wohne auch die Reihenhausreihe gebaut, dessen Haus ich erwerben will. Wie kann man vernünftigerweise feilschen, handeln, was auch immer um den Preis zu drücken und wenn ja, wieviel ist realistisch, falls es da überhaupt sowas wie eine VB gibt? Garage mit drin?

Danke und Gruß

HG

[Champ]

Möglicher Verhandlungsspielraum ist eigentlich nur von zwei Faktoren abhängig:

- wie hoch ist der Leidensdruck des Verkäufers / das Zeitfenster in dem verkauft werden muß

- wie viele (ernsthafte / liquide) Interessenten gibt es

Du kannst an der Butze noch so viel schlecht reden, wenn es jemand gibt, der den vollen Preis zahlt, wird der halt die Hütte kaufen.

Steht dem Verkäufer die Bank im Nacken (eventuell sogar drohende Zwangsversteigerung) und es findet sich niemand, der bereit ist den Preis zu zahlen, wird man die Hütte auch deutlich billiger bekommen, selbst wenn alles top ist.

[salih]

Wieviele Objekte habt ihr euch im Schnitt angeschaut bis was dabei war über das man zumindest mal nachdenken konnte?

@champ

Der Idealfall ist wohl Scheidung oder Erbschaft in Sachen Hauskauf Der Verhandlungsspielraum wird auch deutlich größer je teurer und größer das Objekt ist. Bei nem freistehenden EFH für +400k kann man prozentual gesehen mit Sicherheit mehr handeln als bei nem Reihenhäuschen...

[Herr Gawasi]

Hat sich erübrigt. Offenbar war der Leidensdruck des Käufers so hoch, dass er noch am selben Tag (wohlgemerkt 1. Termin, an dem wir auch besichtigt haben) eine Kaufzusage gemacht hat. Feilschen wäre dann vermutlich eher invers gelaufen

Zum Thema Besichtigung: Das war das 3. Haus, das es wert gewesen wäre zumindest die Finanzierung durchzurechnen. Meine weitere Planung sieht vor, auf die Bank zu gehen, meinen Kreditrahmen exakt bestimmen zu lassen und dann im Idealfall zuzuschnappen. Wenn ich eins gemerkt habe, dann ist es das, dass man für viel Geld Schrott kaufen kann und wenns interessante Objekte sind, man schneller zuschlagen muss, als man "2.Besichtigungstermin" sagen kann. Die guten Gegenden sind hart umkämpft scheints mir.

[salih]

Hmm, nimmst du dann zu jeder Erstbesichtigung einen Bausachverständigen mit oder bist du womöglich selbst einer? Auch wenns mir noch so gefällt, ein gebrauchtes Objekt würde ich nie nach nur einer Besichtigung und ohne entsprechende Bedenkzeit kaufen, dafür hab ich mit Sicherheit nicht genug Sachverstand um den baulichen Zustand zu beurteilen. In Normalfall hat man so ne Hütte ja ein Leben lang am Hals...

Hab gerade auch was im Auge, wird aber über zwei Makler angeboten. Da ich die Gegend kenne und auch die genaue Adresse weiss, spricht was dagegen mal ne Visitenkarte in den Briefkasten zu werfen mit der Bitte um Kontaktaufnahme ohne Makler? Oder gibts Fälle in denen die Verkäufer an den Makler gebunden sind und nicht mehr direkt verkaufen dürfen? Denke nicht oder?

[Herr Gawasi]

Hmm, nimmst du dann zu jeder Erstbesichtigung einen Bausachverständigen mit oder bist du womöglich selbst einer?

Darauf wirds wohl hinauslaufen. Gut das war jetzt der Extremfall, dass der Typ am selben Tag das Haus kauft. Es ist allerdings so, dass gute Häuser in guter Lage sehr schnell ver-/gekauft werden. Derjenige der weiss, wieviel Geld er zur Verfügung hat, kann das dann recht schnell abwickeln. Der Makler sagte ja selbst, dass beim 2. Termin dann alles detailliert besprochen wird, offensichtlich war sich der Käufer sicher und wer zuerst kommt mahlt zuerst. Ich tippe da mal auf eine Zeit von max. 1 Woche. Man tröstet sich dann mit den Worten: "Dann wars eben nicht das Richtige und das kommt schon noch"

Oder gibts Fälle in denen die Verkäufer an den Makler gebunden sind und nicht mehr direkt verkaufen dürfen? Denke nicht oder?

Ich will mich da nicht 100%ig festlegen, aber m.W.n. gibt der Eigentümer die Sache an den Makler ab und kann dann nicht an dem vorbei verkaufen. Ich glaube das läuft halt ne Zeit in der man an den Makler gebunden ist. Ich weiss nicht ob das funktioniert, dass man einen niedrigen VK ausmacht und den Rest gibts bar auf die Kralle. Braucht man halt satt Eigenkapital.

[amazombi]

Wir haben grob ein Jahr gesucht bis wir was einigermassen passendes hatten. Das hängt halt vielleicht davon ab, wie flexibel mann mit seinen Ansprüchen ist. Der Bauernhof mit 5 Hektar Grund und Energieneutral beheiztem 400qm Nebengebäude in der Innenstadt ist es am Ende bei uns dann eben doch nicht geworden. Obwohl das vielleicht sogar irgenwie absehbar war.

[salih]

Zumindest scheint es kein Alleinverkaufsrecht für einen Makler zu geben, da mindestens zwei Makler dieses Objekt anbieten. Einer der beiden Makler verlangt eine Verkaufsprovision nicht nur vom Käufer sondern auch vom Verkäufer, von daher dürfte dem Eigentümer ein Direktverkauf eigentlich auch nicht so unrecht sein. Aber das sind alles Hirngespinste solange man das Objekt noch nicht live gesehen hat. Von Fotos lass ich mich nicht mehr blenden

Bei uns werden vor allem ältere Häuser um die 300-350k relativ schnell verkauft, alles was darüber liegt (und wenn die Lage noch so gut ist) entwickelt sich meist zum Ladenhüter. Ab einer gewissen Schmerzgrenze bauen die Leute scheinbar lieber für den gleichen Preis in einem bescheiden gelegenen Neubaugebiet ein 120qm Haus auf 3 Ar Grund

[Herr Gawasi]

Das hängt halt vielleicht davon ab, wie flexibel mann mit seinen Ansprüchen ist.

Was bedeutet flexibel? Räumlich oder preislich? Räumlich bin ich recht unflexibel, weil ich stadtnah mit der Option auf Bahnverbindung nach München leben will. Preislich flexibel bedeutet für mich, dass ich wenig ausgebe, wenn ich viel investieren muss und mehr wenn ich "einziehen" kann. Sonst bin ich eigentlich schon flexibel genug geworden, wenn ich dran denke, dass ich vom freistehenden EFH, über DHH mittlerweile zum RH runtergebrochen habe. Aber bei nem qm²-Preis von >300€ ist halt mehr nicht drin. Option "Land" wurde mit obiger Aussage bereits ausgeschlossen.

Bei uns werden vor allem ältere Häuser um die 300-350k relativ schnell verkauft, alles was darüber liegt (und wenn die Lage noch so gut ist) entwickelt sich meist zum Ladenhüter. Ab einer gewissen Schmerzgrenze bauen die Leute scheinbar lieber für den gleichen Preis in einem bescheiden gelegenen Neubaugebiet ein 120qm Haus auf 3 Ar Grund

Klar, das sind die Häuser die sich die gut verdienende Mittelschicht leisten kann und da ist meist auch viel Grund dabei. Dafür stecken die aber die nächsten Jahre auch einen ordentlichen Batzen wieder rein.

Bearbeitet 16. April 2010 von Herr Gawasi

[salih]

Und wenn der Keller feucht ist? Oder das Dach undicht und schon alles durchgemodert? Dann kannste ja gleich abreissen und was neues hinstellen?

[Goorke]

Ab einer gewissen Schmerzgrenze bauen die Leute scheinbar lieber für den gleichen Preis in einem bescheiden gelegenen Neubaugebiet ein 120qm Haus auf 3 Ar Grund

Hoffentlich gibt es in den nächsten Jahren auch noch genug die so denken. Dann werd ichs leichter haben mein Haus mit Scheune und großem Garten zu finden.

goo

[Champ]

Wir haben grob ein Jahr gesucht bis wir was einigermassen passendes hatten. Das hängt halt vielleicht davon ab, wie flexibel mann mit seinen Ansprüchen ist. Der Bauernhof mit 5 Hektar Grund und Energieneutral beheiztem 400qm Nebengebäude in der Innenstadt ist es am Ende bei uns dann eben doch nicht geworden. Obwohl das vielleicht sogar irgenwie absehbar war.

Sehr schön formuliert...

[Herr Gawasi]

Mit der Einstellung kann man auch Cosa fahren oder die Olle die keiner wollte von der Party abschleppen

[Champ]

Deiner Argumentation nach wäre ein Reihenmittelhaus dann ja wie PK XL 2 Automatic fahren und am Sonntag morgen nach einer wilden Nacht mit dem Hund des Zeltverleihers aufwachen...

[Herr Gawasi]

Bearbeitet 21. April 2010 von Herr Gawasi

[salih]

wäre ein Reihenmittelhaus dann ja wie PK XL 2 Automatic fahren

Aber irgendwie isses das ja auch

Ich hab mich auch von der Vorstellung verabschiedet, die 100% passende Immobilie zu finden. Um nicht im Neubaugebiet im Kindergeschrei unterzugehen, nehm ich auch den ein oder anderen Kompromiss in Kauf

Bearbeitet 21. April 2010 von salih

[Herr Gawasi]

Aber irgendwie isses das ja auch

Ich hab mich auch von der Vorstellung verabschiedet, die 100% passende Immobilie zu finden. Um nicht im Neubaugebiet im Kindergeschrei unterzugehen, nehm ich auch den ein oder anderen Kompromiss in Kauf

Man muss es sich ja auch leisten können, also die freistehende Einfamilienbutze. Vom letzten Geld nen Oanser kaufen und dann bei Motorschaden insolvent gehen, weil "random Scootershop" (noch) keine Finanzierung anbietet is ja auch nicht das Wahre und leben will man ja auch noch.

Hab grad geimmoscouted. In Bottrop/Umgebung (kenn mich da ja nicht so aus) kann man das sicher günstig(-er) hinkriegen Mal schauen, vielleicht zieh ich ja noch hoch und besuch' den Champ mal, der kennt sich da aus.

Bearbeitet 21. April 2010 von Herr Gawasi